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21 规避风险稳赚不赔（第1页）

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21规避风险，稳赚不赔

EOP公司的房地产规模比黑石以往任何房地产交易的规模都大六七倍。由于规模庞大，如果对形势的判断有误，就可能会带来灾难性后果，公司也会承担巨大的风险——无法出售物业、无法偿还债务。但如果我们投资正确，那么带来的收益也将是极为丰厚的。乔恩权衡利弊，决定顶住压力、迅速行动。我们必须进入EOP内部，抢在竞争对手之前了解这家公司，这意味着我们的竞标金额必须能够体现我们慎重和诚恳的态度。2006年11月2日，我们提出了比市场价格高出8.5%的溢价，于是EOP向我们提供了各类财务数据。整个房地产行业都跃跃欲试，各种各样的投资者聚集在一起，试图超过我们的出价。萨姆得其所愿：现在有多个竞标者在参与拍卖。

在这样的交易中，潜在买家通常会与卖家商定“分手费”——如果卖家最后决定卖给其中一个潜在买家，则会赔偿其他潜在买家参与竞标的相关费用，包括时间成本、法律成本、会计成本和尽职调查成本等。如果市场对交易反应冷淡，参与竞标的少，卖家可能会同意支付高额分手费，以此吸引不愿承担风险的买家。如果市场反应强烈，参与者众多，卖家就可以支付较低的分手费。类似交易分手费的标准费率是总交易规模的1%~3%。由于市场上对EOP感兴趣的买家非常多，萨姆坚持将分手费率定为交易规模1%的13。

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各方竞相报出更高的价格，因此我们要想办法继续参加竞标。价格越高，我们就越要调动一切资源，这样才有可能获得利润。我们要求萨姆允许黑石预售EOP的房产。因为如果我们现在可以锁定某些房地产的买家，我们就会更有信心为整个投资组合支付更高的价格。萨姆拒绝了这一要求，因为他想彻底转让EOP，把几十年的辛勤工作换成一张大额支票，他不希望在销售完成前把公司拆解。我们要求他将分手费从1亿美元（相当于交易额1%的13）提高到5.5亿美元左右（相当于交易额5.5%的13），因为这一数额更为合理，可以支付交易所产生的所有费用，并为我们的投资人提供回报。他勉强同意了。就像我们需要正当理由才能提高报价一样，他也需要让我们继续参与谈判。

对于这种体量的交易，我们需要从主要银行进行大量融资，大约300亿美元。我们无法仅从一家银行那里拿到这么多钱，所以我们去跟几家银行谈判，并采取了黑石的标准做法——让他们承诺只单独为黑石一家的出价提供资金，享用他们的资源。当萨姆听说其他竞标者无法从同意借钱给黑石的银行那里获得资金时，他把乔恩叫去了华尔道夫酒店，情绪激动地表示，如果黑石把银行锁定起来，他就饶不了乔恩。

最终，其他竞标者都退出了，只剩下黑石和沃那多。沃那多是一家大型的房地产上市公司，所有者是萨姆的朋友史蒂夫·罗斯。我和乔恩、托尼、约翰·施赖伯一起开会研究对策：我们是收下5.5亿美元的分手费，不再参与竞标，还是继续参与呢？毕竟，对我们的投资人来说，5.5亿美元也是一个不错的结果。但是，如果能成功拿下EOP，那么其价值回报要比分手费高太多。我们决定将出价提高到每股52美元，比我们最初的出价高9%，但我提出了一个严重的警告。“这笔交易非常危险，”我告诉乔恩和他的团队，“我想立即出售EOP一半的房产，先赚到钱，这样剩余房产的价格可以相对保守。我要在交易达成的当天完成出售。我不希望过夜。我们需要在收购的同一天执行出售的交易。”参会的每个人都目瞪口呆。什么样的公司会进行这样的操作？光是这样一个想法，就已经显得非同寻常了。但我不是在开玩笑，因为这笔交易可能会使黑石破产。

“那我们该怎么做呢？”有人说，“萨姆永远也不会同意让我们提前出售资产。他说过不会让我们预售的。”

我已经认识萨姆20年了，了解他的做事风格。我知道他希望拿到最高的出价。既然我们现在已经接近最高价了，他也不会太计较细节。无论他在早些时候进行过怎样的表态，那都是一个战术问题，而不是原则问题。我们提出的这个要求对黑石来说至关重要，也完全符合他对公平的诉求。

“去告诉他，”我说，“如果他想要我们继续竞标，就必须允许我们预售。我们预不预售，跟他有什么关系呢？多给他点儿钱，他就同意了。”

果不其然，他同意了。在下一轮竞标中，沃那多公司的出价超过了我们。但我们的预售权改变了一切。纽约房地产巨头哈里·麦克洛提出以70亿美元的价格购买纽约7座优质写字楼，接近我们总价的18%。从西雅图到旧金山再到芝加哥，买家从全美各地来到黑石，他们都渴望得到萨姆帝国的房产。我们认为市场已达到顶峰、千年一遇的洪水即将来袭，但这些人不认同我们的观点，他们认为EOP的解体是获得优质房地产的难得机会。

黑石和沃那多公司又经过几轮较量，直到2月4日超级碗星期天。沃那多公司的出价与我们相同，但条款更具吸引力。在超级碗比赛的开场时间，乔恩接到了电话，我们需要他完善出价。乔恩在芝加哥郊区长大，是芝加哥熊队的终身粉丝。熊队当天的对手是印第安纳波利斯小马队，在小马队率先开球后，熊队的德温·赫斯特便完成了一个回攻达阵。面对如此重要精彩的比赛，乔恩不得不强迫自己离开电视机，去处理公务。

星期一早上，我和乔恩、托尼、约翰决定每股出价55.50美元，这比竞标开始时的市场价格高出约24%。我们最终给EOP的总估价为390亿美元（包括其债务在内），以现金形式支付。沃那多公司的报价是现金加股权。我们知道萨姆出售EOP的目的是离开房地产市场，他最不想要的就是另一家房地产公司的股票。乔恩那天下午提交了我们的报价。沃那多公司弃牌，我们赢了。

但还没到庆祝的时间。

我坚持要在交易达成后，立刻出手EOP房产组合中的一大部分，不能过夜。房地产团队的每个成员都挤在会议室，等待这一刻。他们已经在会议室里待了好几天，与买家接洽，准备相关文件。既然与萨姆的交易已经结束，那么现在是时候售出价值数十亿美元的房产了。在交易完成前，谁也不能回家，谁也不能睡觉。

每个交易都很大，而这些交易加在一起，足以震撼市场。我们刚刚完成房地产历史上最大的一笔收购，就在同一天，我们又努力实现一系列巨额销售。会议室里的气味刺鼻，大家都几天没洗澡了。楼道里、电梯里，送信员上下奔波，马不停蹄，一派繁忙的景象。

我们与哈里·麦克洛完成了交易。交易时间非常紧凑，其实相当于哈里直接从EOP公司购买这些房产——黑石并没有实际拥有过它们。我们以63.5亿美元的价格出售了西雅图和华盛顿1100万平方英尺的房产，出售了洛杉矶价值近30亿美元的房产，旧金山也是如此。另外，我们在波特兰、丹佛、圣迭戈和亚特兰大都出售了价值约10亿美元的房产。我们迅速收回了一半以上的收购资金，而且与我们计算的房产价值相比，我们还大赚了一笔。

然后，我们休息了整整两天。每个人都回家洗澡睡觉。但在这两天的时间里，我依然思绪万千、难以平静。

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在我们完成EOP交易一周后，我60岁了。在朋友过生日的时候，我会给他们打电话，唱“生日快乐歌”给他们听。如果他们没在家，我就在他们的电话答录机上留下我的歌声。我的外祖父40多岁就去世了，我也经常以为自己会英年早逝。十几岁的时候，我曾经历过两次致命的交通事故。1992年，我在中东旅行中得了结核病。如果没有现代医学，那么肺结核也足以致命。1995年，我得了静脉炎，我的祖父就是因为静脉炎去世的。在2001年，我的心脏血管堵塞达95%，我做了两个支架来缓解堵塞。从那以后，我每天都要服用抗凝药物可嘧啶。每个生日都提醒我，我还活着，而且身体健康。健康地活着，比什么都强。

克里斯汀为我的生活带来了极大的快乐。她喜欢组织家人和朋友进行聚会、共度节日。我们决定在纽约庆祝我的60岁生日，举办一场值得回忆的聚会。我们不要蛋糕，不要祝酒，只是请我们在乎的600个人来共同庆祝。克里斯汀喜欢跳舞，所以她邀请了帕蒂·拉贝尔，并说服我们最喜欢的歌手洛·史都华来表演。我的父母，我的孩子，我的兄弟和他们的家人，来自高中、大学和纽约的朋友们都盛装出席。这是一个美好的夜晚，尽管一些媒体的负面报道引发了对生日聚会的争议，但对我来说，这一晚永远值得回忆。

克里斯汀送给我一份礼物，是一本来自家人和朋友的回忆集。我的女儿吉比回忆说，在七年级时，学校给她布置的作业是读《共产党宣言》。我抛开了自己对这一意识形态的认识，跟她一行一行地读。我的儿子泰迪记得我晚上到他的房间说晚安。我会检查他是不是已经裹好了被子，然后会使劲摇晃他的床，摇上30秒，我们把这个游戏叫作“做奶昔”。泰迪会参加学校的体育活动，他的球队经常表现得很差，但我还是会去看他们比赛，虽然只是坐在沙滩椅上，一直在打电话。

作为家长，你一方面要努力工作，取得事业成功，另一方面还要陪伴家人，关心孩子的精神世界，两者需要平衡。身处其中，你不知道自己做得好不好，因为多年以后才能看到结果。回顾我60岁的生日之夜，那些跟我最亲近的人对我的记忆，我觉得自己做得不算差。

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当我们重返工作岗位时，我把房地产团队聚集在主会议室里。保洁人员一直在工作，会议室是几天来首次散发着清新的气息。“你们付出了前所未有的努力，也取得了前所未有的成就。”我说，“这次的规模完全不同。你们的成绩令人惊奇，值得庆贺。恭喜大家！”

我停下来，让他们享受这一刻，然后说：

“现在，我们要再做一次。”

100双眼睛齐刷刷地盯着我。

“我们需要出售剩下的这一半房产。从长远来看，我们赚的钱可能不是顶值，但我们会是安全的。我们的目标应该是只保留价值100亿美元的最优房产。此时，我们已经进入市场，现在市场正炙手可热，所以让我们继续把这些房产推向市场。水满则溢，在市场火爆的背后，必然会隐藏天大的危机。”

在接下来的几周里，我们又出售了价值100亿美元的房产。在两个月内，我们购买了400亿美元的房产，又售出了将近300亿美元房产——在8周时间内完成了总计700亿美元的房地产交易。当所有这些交易完成时，意味着我们以每平方英尺461美元的价格出售了面积约6500万平方英尺的房产。这样一来，我们保留的3500万平方英尺优质房源的最终成本价仅为每平方英尺273美元。我们已稳赚不赔。在这次史无前例的交易中，我们行动的规模和速度在全球房地产业是绝无仅有的，我们凭借果敢和机敏抢占了收购先机，规避了投资风险，为投资人赚取了极为丰厚的收益。

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